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전원주택 처음과 끝(4)
계약 전에 인허가 문제에 대비하여 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인 해야 한다. 예를 들어 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 주의해야 한다. 1필지당 건축면적이 242평(800㎡) 이하로 규제를 받기 때문이다.
근저당, 가압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승낙서 첨부 및 준공 후 등기 이전의 제한사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 한다. 또 개발제 한구역, 군사시설보호구역 등 토지이용계획확인원을 통해 확인할 수 있는 사항 외에 주변에 댐이 있을 경우 수위의 변화를 고려하여 설정한 ‘연안고시지역’, 강이 있을 경우 설정하는 ‘침수지역’, ‘문화재보호구역’등 토지이용계획확인원에는 나타나지 않는 규제사항도 있으므로 의심이 될 경우 별도로 확인해야 한다.
지역에 따라 적용되는 특별규제도 반드시 확인해야 한다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로 구입 목적대로 이용이 가능한지 미리 검토해야 한다.
준농림지역의 전답이나 임야는 구거(溝渠)나 개울, 하천 등과 접해 있는 것이 좋다. 만약 개울이 남의 토지를 지나 있다면, 전용허가를 받을 때 인접 토지 소유주 가 하수도관을 묻는 데 동의해 줄 것인지 미리 확인해 두어야 한다.
한편 시골 땅의 경우 지목이 대지인데도 밭으로 사용하는 일이 많은데, 이 경우는 하수도가 구거와 멀리 떨어져 있어도 별 문제가 되지 않는다.
하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지, 자연의 유수가 있거나 예상되는 소규모 수로부지이다. 지적법에 의한 지목의 한 종류로 부호는 구이며, 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면관리법의 적용을 받는다.
전기와 전화의 인입 거리, 초고속 인터넷 이용 가능 여부도 확인해야 한다. 전기의 경우 마을에서 멀리 떨어질수록 인입 비용이 만만치 않다. 전기가 가설되어 있는 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만, 그 이후는 1m 초과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.
전화도 400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만, 거리가 멀면 건축주가 부담 해야 한다. 인터넷선로도 부지 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화 가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳 에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 한다.
땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권 이전이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다. 즉 농림 지역인지 관리지역인지, 임야의 경우 보전임지인지 아닌지를 공부(公簿)를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다.
토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 답사 가기 전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고, 현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검하고 파악해야 한다.
현장에서 꼭 필요한 것은 지적도인데, 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치, 도로 유무, 토지의 모양과 경계선 등을 확인한다. 가끔 기껏 보고 와서 이야기를 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있는데, 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 어렵기 때문에 특히 주의해야 한다. 현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트이다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해서 자칫 건성으로 넘어가기 쉽다.
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......^^백두대간^^........
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